En copropriété, le remplacement de la chaudière collective par une pompe à chaleur se vote en assemblée générale à la majorité de l'article 25, c'est-à-dire la majorité des voix de tous les copropriétaires, présents ou non. Bien préparé en amont, le dossier peut être voté dès la prochaine AG.
Quelle majorité pour remplacer la chaudière collective ?
Les travaux d'économies d'énergie, dont le remplacement d'une chaudière gaz ou fioul par une pompe à chaleur, relèvent de l'article 25 de la loi de 1965. Il faut donc la majorité des voix de l'ensemble des copropriétaires, et pas seulement de ceux qui sont présents.
Si cette majorité n'est pas atteinte mais que le projet recueille au moins un tiers des voix, la loi prévoit un second vote immédiat à la majorité simple des présents et représentés (article 25-1). Votre syndic vous confirmera la procédure applicable.
Le rôle de chacun
- Le conseil syndical porte souvent le projet : il repère le besoin (chaudière ancienne, charges en hausse, DPE défavorable) et demande des études.
- Le syndic inscrit la résolution à l'ordre du jour, joint les devis à la convocation et signe les contrats après le vote.
- Le syndicat des copropriétaires est le bénéficiaire de la prime CEE. Il doit être immatriculé au registre national des copropriétés.
- L'installateur fournit l'étude, le devis avec la prime déduite et peut présenter le projet en AG.
Les documents à joindre à la convocation
- L'étude de dimensionnement de la pompe à chaleur.
- Le ou les devis, avec le montant de la prime CEE et le reste à charge.
- L'offre du financeur CEE (signée avant le devis définitif).
- Le projet de résolution, avec le plan de financement et le calendrier des appels de fonds.
- Si besoin, l'attestation d'impossibilité de raccordement à un réseau de chaleur.
Le bon calendrier
L'assemblée générale annuelle doit se tenir dans les 6 mois qui suivent la clôture des comptes : pour la plupart des copropriétés, avant le 30 juin. Pour que les travaux y soient votés, le dossier doit être prêt bien avant l'envoi des convocations.
| Période | Étape |
|---|---|
| Septembre à janvier | Visite technique, étude, offre CEE et devis |
| Février à mars | Inscription à l'ordre du jour et envoi des convocations |
| Avril à juin | Vote en assemblée générale |
| Été | Travaux, avant la saison de chauffe |
Une AG extraordinaire reste possible si la chaudière montre des signes de faiblesse et que le sujet ne peut pas attendre.
Le lien avec le plan pluriannuel de travaux
Toutes les copropriétés de plus de 15 ans doivent adopter un plan pluriannuel de travaux. Si le remplacement de la chaufferie y figure, c'est le moment de le programmer : le plan fixe déjà l'objectif et souvent les provisions nécessaires.
Convaincre les copropriétaires
Les copropriétaires votent pour un projet clair et chiffré. Trois arguments font la différence :
- Le reste à charge par lot, après déduction de la prime, plutôt que le prix global des travaux.
- La baisse des charges de chauffage attendue chaque année.
- La valeur des logements : un meilleur DPE évite l'interdiction de louer et facilite la revente.
Questions fréquentes
- Un copropriétaire peut-il bloquer le projet ? Non, si la majorité requise est atteinte, la décision s'impose à tous.
- Faut-il voter l'offre CEE en AG ? L'offre du financeur doit être signée avant le devis de l'installateur : votre syndic organise l'ordre des signatures.
- Les travaux se font-ils en hiver ? Ils se planifient de préférence hors saison de chauffe pour limiter la coupure.